Panduan: Biaya Pembelian Rumah dengan Skema KPR

Sejujurnya, sudah lama saya ingin menulis artikel ini, tahun lalu, masa-masa saya dan suami mencari rumah dan akhirnya memutuskan untuk membeli (baca: mencicil) rumah, kami berdua totally blank dengan cara dan mekanismenya, hitungannya, sertifikat-sertifikat yang dibutuhkan, biaya tambahan lainnya, dan masih banyak lagi. Oleh karena itu, untuk yang sedang akan membeli rumah, semoga artikel ini dapat membantu ya.

Simulasi Perhitungan Biaya Pembelian Rumah

Secara lebih detail, penjabaran biaya pembelian rumah dijelaskan pada artikel ini, namun untuk melakukan simulasi perhitungan biaya pembelian rumah, bisa diakses melalui borang Simulasi Biaya Pembelian Rumah.

Biaya Pembelian Rumah

Biaya dasar yang perlu dipahami dalam pembelian rumah, biasanya total harga jual beli rumah (jika menggunakan skema KPR), dibagi menjadi tiga, yaitu tanda jadi, uang muka, dan pokok kredit. Tanda jadi dan uang muka dibayarkan ke developer langsung oleh pembeli rumah, sedangkan pokok kredit merupakan sisa yang dibayarkan ke developer oleh pihak bank (total pinjaman dari bank untuk pembeli rumah).

Tanda Jadi

Uang tanda jadi atau yang biasa disebut booking fee ini merupakan bukti pemesanan rumah atau kavling yang dibayarkan ke developer supaya rumah yang diinginkan tidak dibeli orang lain atau agar harganya tidak naik jika tidak segera dibayar. Umumnya setiap developer memiliki aturan yang berbeda-beda terkait tanda jadi ini. Ada beberapa developer yang membebaskan bayar uang muka tanpa batas waktu, ada yang mengharuskan bayar uang muka setelah waktu tertentu, namun ada pula developer yang menghanguskan uang tanda jadi bila tidak jadi membeli rumah. Tanda jadi yang harus kami bayarkan saat itu Rp 15.000.000,- dan developer mengharuskan membayar uang muka 1 bulan setelah kami bayar tanda jadi (atau hangus).

Uang Muka

Setelah membayar tanda jadi, langkah selanjutnya dari prosedur pembelian rumah secara kredit ini adalah membayar uang muka ke developer. Beberapa developer menyatakan bahwa tanda jadi sudah merupakan bagian uang muka, maka untuk uang muka hanya perlu membayar sisanya saja. Uang muka yang telah dibayarkan akan dikembalikan jika pengajuan KPR ternyata mengalami penolakan oleh pihak bank. Menurut peraturan Bank Indonesia (Agustus 2016), uang muka untuk rumah pertama adalah sebesar 15% dari harga jual beli rumah. Kami membeli rumah pada Mei 2016, maka uang muka yang harus kami bayarkan waktu itu 30% dari harga jual beli rumah.

Uang Muka = ( Harga Jual Beli Rumah – Tanda Jadi ) x 30%

Pokok Kredit

Pokok kredit merupakan total pinjaman yang diterima kreditur dari bank atau biasa juga disebut Plafon KPR yang dipakai untuk melunasi kekurangan harga jual beli rumah (setelah melakukan pembayaran tanda jadi dan uang muka). Maka total pinjaman yang diberikan oleh bank, tergantung dari besaran uang muka yang sudah dibayarkan ke developer.

Pokok Kredit = ( Harga Jual Beli Rumah – Tanda Jadi ) – Uang Muka

Biaya Kredit Pemilikan Rumah

Biaya pembelian rumah, tidak hanya sebatas yang tertera di brosur penjualan rumah, apalagi jika menggunakan skema KPR (Kredit Pemilikan Rumah), ada banyak biaya tambahan lainnya yang seringkali tidak diperhitungkan dari awal (jika dihitung-hitung bisa lebih dari 5% plafon pinjaman). Simulasi pada artikel ini bukan acuan mutlak, namun bisa memberi gambaran sebelum memutuskan membeli rumah dengan KPR.

Biaya Notaris

Biaya notaris merupakan salah satu komponen biaya yang wajib dibayarkan oleh kreditur. Biasanya pihak developer dan bank memiliki notarisnya masing-masing. Notaris dari pihak developer dan notaris dari pihak bank melakukan pekerjaan yang berbeda, misal notaris dari developer menyiapkan Akta Jual Beli (AJB), sedangkan notaris dari bank menyiapkan Akta Perjanjian KPR. Biaya yang harus dikeluarkan untuk notaris tergantung dari tarif yang dikenakan oleh notaris. Di Kota Jakarta, biaya notaris bisa mencapai Rp 5.000.000,- bahkan lebih. Solusinya, bisa ajukan menggunakan saudara atau teman yang bekerja sebagai notaris (jika ada), atau negosiasi dengan developer untuk patungan biaya notaris ini (sebelum menyepakati harga jual beli rumah). Biaya notaris dari bank yang kami bayarkan adalah Rp 250.000,- (belum termasuk biaya notaris dari developer).

Biaya APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan)

Biaya APHT diperlukan sebagai jaminan bahwa pinjaman dari bank bakal dilunasi. Biaya APHT adalah bagian tak terpisahkan dari perjanjian kredit dengan jaminan. Jika kredit macet, bank secara hukum bisa mengeksekusi rumah yang di kreditkan. Sesuai dengan undang-undang, biaya APHT ini wajib dibayarkan sebelum kredit bisa dikeluarkan oleh bank.

Biaya APHT = 1.0% x Pokok Kredit

Biaya Penilaian (Appraisal)

Biaya ini digunakan untuk melakukan proses penilaian (appraisal) dokumen kredit pemilikan rumah dan fisik atau proses pembangunan rumah yang diajukan. Proses ini bertujuan untuk mengecek dan validasi dokumen pengajuan kredit. Biayanya bervariasi tergantung bank dan tidak tergantung pada besar pinjaman. Banyak bank yang menggunakan penilai internal, jadi tidak ada biaya appraisal. Biaya penilaian yang kami bayarkan sebesar Rp 1.000.000,-.

Biaya Administrasi Bank

Biaya administrasi merupakan biaya yang dikeluarkan oleh bank untuk kepengurusan KPR, praktiknya ada beberapa bank yang memberikan promo gratis biaya administrasi. Namun beberapa bank tetap menagihkan biaya administrasi yang terpisah dari biaya provisi, contohnya bank yang menyetujui pengajuan KPR saya dan suami, yaitu Bank BTN Tangerang. Besarannya tidak pasti sesuai kebijakan bank dan cabang, dan tidak tergantung pada besar pinjaman, berkisar antara Rp 250.000,- hingga Rp 500.000,-, kami sendiri dikenakan biaya administrasi bank sebesar Rp 500.000,-.

Biaya Proses Kredit

Biaya proses kredit pemilikan rumah besarnya tergantung dari bank. Tiap bank biasanya memberikan tarif yang berbeda-beda. Bahkan beberapa bank memberikan promo berupa gratis biaya proses, kami sendiri tidak dikenakan biaya proses kredit.

Biaya Provisi Kredit

Biaya provisi adalah biaya yang dikenakan oleh bank kepada kreditur dan harus dilunasi sebelum akan kredit KPR dilangsungkan. Biaya provisi hanya akan dibayarkan sekali (pada saat pengajuan) hingga tenor cicilan habis. Skema pembayarannya ada yang harus dibayar langsung ke bank ada juga yang dipotong dari jumlah pokok kredit yang diterima.

Biaya Provisi = 1.0% x Pokok Kredit

Premi Asuransi Jiwa

Biaya asuransi jiwa untuk meminimalisir risiko gagal bayar karena nasabah meninggal dunia, bank mewajibkan nasabah untuk mengikuti program asuransi jiwa. Jadi, jika terjadi sesuatu dengan kreditur, maka bank akan menagih perusahaan asuransi jiwa, rumah akan dilunasi oleh perusahaan asuransi, tanpa menambah beban ahli waris. Biaya premi asuransi jiwa tergantung pada umur kreditur, kondisi kesehatan, riwayat kesehatan dan kebiasaan (merokok atau tidak, obesitas atau tidak). Jika makin berisiko, premi asuransi jiwa yang harus dibayarkan akan semakin mahal. Contoh perhitungan premi asuransi jiwa dari beberapa bank adalah 1.00% hingga 1.25% dikalikan dengan pokok kredit.

Premi Asuransi Kebakaran

Untuk meminimalisir kerugian kreditur dan pihak bank jika terjadi bencana kebakaran, maka rumah yang dibiayai dari skema KPR diwajibkan untuk dilindungi oleh asuransi kebakaran. Premi atau biaya asuransi rumah, biasanya lebih murah dibandingkan asuransi jiwa. Ini sebenarnya tidak diharuskan, tetapi terkadang calon kreditur tidak sempat menolak saat bank menagih kreditur untuk membayar asuransi kebakaran. Perhitungan premi asuransi kebakaran bervariasi, biasanya 0.50% dikalikan dengan pokok kredit.

Biaya Pajak dan Sertifikat Rumah

Selain biaya kredit pemilikan rumah, ada juga biaya perpajakan dan biaya penerbitan sertifikat rumah yang harus dibayarkan, yaitu (1) AJB (Akta Jual Beli); (2) PPh (Pajak Penghasilan) dan BPJTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan); (3) BBN (Biaya Balik Nama) Sertifikat Hak Tanah; dan (4) PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).

PPh dan BPHTB (Pajak Penjualan dan Pembelian)

Pajak penjualan dan pembelian ini ada yang dibebankan kepada pemilik rumah (perusahaan/developer atau pemilik rumah sebelumnya) dan pembeli rumah. Pajak penjualan atau pajak yang dibebankan kepada pemilik rumah dikenal dengan Pajak Penghasilan (PPH). Sedangkan pajak pembelian atau pajak yang dibebankan kepada pembeli rumah dikenal dengan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Kedua pajak tersebut dibayarkan melalui bank dan dilaporkan kepada kantor pajak, atau dapat meminta bantuan notaris untuk melaporkan pembayaran pajak.

PPh = 5.0% x NPOP
BPHTB = 5.0% x NPOPKP di mana NPOPKP = (NPOP – NPOTKP atau NJOPTKP)

Keterangan:
NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) = Harga Jual Beli Rumah
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) = Nilai Taksiran Rumah (Pemerintah)
NPOPKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
NJOPTKP = Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NPOP nilainya ditentukan oleh harga jual beli rumah atau NJOP, jika NJOP lebih besar dari harga jual beli rumah, maka NPOP = NJOP, namun jika harga jual beli rumah lebih besar dari NJOP, maka NPOP = harga jual beli rumah.

NPOPTKP nilainya berbeda-beda setiap kota dan kabupaten, tergantung lokasi rumah dan berubah seiring waktu. Nilai NPOPTKP Kota Depok, untuk transaksi selain waris atau hibah wasiat sebesar R. 60.000.000,- sedangkan untuk waris atau hibah wasiat sebesar Rp 300.000.000,-.

Catatan:
Terkadang ada beberapa penjual rumah yang membebankan PPH ke pembeli rumah (contohnya rumah yang kami beli), harus cermat bertanya ke penjual rumah harga jual yang ditawarkan dan akan disepakati sudah termasuk biaya apa saja.

AJB (Akta Jual Beli)

Pembuat AJB (Akta Jual Beli) adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Besarnya biaya AJB di PPAT itu berbeda-beda pada tiap-tiap daerah, namun biaya AJB tidak boleh lebih dari 1.0% dari harga jual beli rumah yang tertera dalam akta (biaya tidak kaku dan bisa ditawar). Biaya AJB ini biasanya ditanggung secara proporsional oleh kedua belah pihak baik penjual maupun pembeli rumah, hal tersebut tentu harus sesuai dengan kesepakatan antara penjual dan pembeli rumah. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak. AJB dapat dibayar setelah PPh dan BPHTP dibayarkan oleh pihak penjual dan pembeli rumah.

Pembuatan AJB = Biaya PPAT + Biaya AJB
Biaya PPAT = 0.5% x Harga Jual Beli Rumah
Biaya AJB = 1.0% x Harga Jual Beli Rumah

BBN (Biaya Balik Nama) Sertifikat Hak Tanah

Balik nama sertifikat dilakukan di kantor pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku. Biasanya, biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli. Proses balik nama baru bisa dilakukan jika masing-masing dari pembeli dan penjual telah melunasi PPh, BPHTB, PBB, serta syarat lainnya.

BBN = (1% x NPOP) + Rp 500.000 atau (1% x NJOP) + Rp 500.000
Nilai Rp 500.000 bisa berubah sewaktu-waktu, tergantung kebijakan pemerintah

PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan BBN (Peralihan Hak atau Balik Nama).

PNBP = (1/1000 x NPOP) + Rp 50.000 atau (1/1000 x NJOP) + Rp 50.000
Nilai Rp 50.000 bisa berubah sewaktu-waktu, tergantung kebijakan pemerintah

Referensi
  1. https://www.cermati.com/artikel/beli-rumah-dengan-kpr-ini-langkah-langkahnya
  2. https://www.finansialku.com/5-biaya-kpr-yang-sering-terlupakan-oleh-pemula/
  3. https://www.cermati.com/artikel/ragam-biaya-tambahan-kpr-yang-sering-terabaikan
  4. https://www.aturduit.com/articles/simulasi-menghitung-biaya-kpr-dan-cicilan-kpr/
  5. https://renoraditya.wordpress.com/2014/06/06/berapa-biaya-yang-perlu-disiapkan-kalau-mau-beli-rumah-menggunakan-pembiayaan-kpr-dari-bank/
  6. http://harga.web.id/berapa-biaya-notaris-yang-harus-dibayarkan-untuk-kpr.info
  7. http://www.finansialku.com/menghitung-bunga-anuitas-untuk-kredit-rumah/
  8. https://www.cermati.com/artikel/biaya-biaya-yang-ada-dalam-proses-jual-beli-rumah
  9. https://www.cermati.com/artikel/pajak-jual-beli-rumah-perhitungan-dan-biaya-tambahannya
  10. http://asriman.com/contoh-dan-cara-menghitung-bphtb-pada-jual-beli/
  11. https://smartproperti.wordpress.com/2012/12/10/gimana-sih-cara-menghitung-penjualan-dan-pembelian-rumah-yuk-ikuti-formulanya/
  12. http://www.suara.com/bisnis/2016/07/27/184541/12-biaya-tambahan-dalam-jual-beli-rumah

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s